Un imobil deja ipotecat poate fi subiectul unui sechestru, fie el penal sau civil, fără ca acest lucru să afecteze drepturile creditorului ipotecar. Aceasta este concluzia stabilită prin Decizia nr. 2/2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, care a clarificat interacțiunea dintre aceste două măsuri legale.
Într-un context în care procedurile civile, penale și de executare silită se suprapun din ce în ce mai frecvent, s-a impus o necesitate de clarificare a modului în care sechestrul și ipoteca interacționează. Practica judiciară a fost variată, fiind adesea influențată de situații în care același bun era vizat de mai mulți creditori sau era indisponibilizat în cadrul unor investigații penale.
Decizia ICCJ stipulează că un sechestru penal nu împiedică executarea silită demarată de creditorul ipotecar, atâta timp cât ipoteca a fost înregistrată anterior în cartea funciară. Astfel, creditorii ipotecari pot continua procedurile de executare silită și beneficiază de prioritate în distribuirea sumelor obținute din vânzarea imobilului.
Interpretarea se bazează pe diferența dintre natura reală a ipotecii, care oferă drepturi de urmărire și preferință, și natura procesuală a sechestrului, care are rolul de a conserva bunul pentru eventualele creanțe viitoare. Sechestrul nu afectează drepturile deja existente și opozabile.
De asemenea, actele de executare silită efectuate după instituirea sechestrului rămân valabile, iar instanța penală nu are autoritatea de a stabili ordinea de preferință între creditori sau de a împiedica valorificarea garanției ipotecare.
În cazul în care un imobil grevat de ipotecă este valorificat în cadrul ambelor măsuri, creanța garantată prin ipotecă va fi tratată cu prioritate. Orice surplus rezultat poate fi apoi indisponibilizat pentru a acoperi eventuale prejudicii penale sau alte creanțe subsecvente.
Astfel, continuarea executării silite este posibilă chiar și în prezența sechestrului, atâta timp cât ipoteca este validă și opozabilă. Sechestrul nu anulează garanțiile legale ale creditorului ipotecar, iar valorificarea imobilului trebuie să se conformeze ordinii de înscriere a garanțiilor, conform principiilor de concurs între creditori.
Această soluție este crucială pentru stabilitatea circuitului civil și pentru predictibilitatea drepturilor reale, având un impact direct asupra instituțiilor de credit, investitorilor și creditorilor care utilizează ipoteca ca instrument de garantare.
În concluzie, ipoteca are prioritate față de sechestru în ordinea juridică, oferind creditorilor ipotecari o protecție sporită împotriva unor măsuri procesuale ulterioare, inclusiv în materie penală.
